宅建業法とは日本の法律で、宅地建物取引業法のことになります。
免許制度として宅建業者を規制し、宅地や建物の取引を公正に行い、宅建業務をきちんと運営して取引されることを目的とします。
そして宅建業務が健全に行われた上で発達するように促し、宅地や建物を購入した者への利益確保、円滑に宅地や建物の流通が行われる事が法律制定の目的になります。

不動産を購入する際一般的には、物件の購入は宅建業者からしたり宅建業者が仲介に入って売主から購入したりします。
こういった場合は宅建業者から宅地や建物についての説明をしたもらい、その購入価格を聞いた上で購入を検討します。
もしこの際に宅建業者が取引内容を自分達の都合のいいように設定したり、価格設定をしたとしたら消費者は大変不利になってしまいます。そして消費者側には知識は業者のようにありませんから、大抵都合に良いようにされてしまいます。

例えば莫大な仲介手数料を請求されたり、大幅に工事の終了予定が遅れたり、欠陥住宅を買わされるはめになったりと様々です。
このように宅建業者から、一般の消費者が不利な条件で契約をさせられるのを防ぐために制定されたのが宅建業法になります。

またこのようなことを宅建業者側が行っていると、次第に消費者から信頼を失い、不動産を売買してくれる人がいなくなってしまう可能性もあります。これが原因で不動産業界自体が停滞してしまいかねません。
ですから宅建業法は不動産業界の発達を促進し、宅地や建物の流通をよくするためにも必要不可欠なのです。

ここでは宅建業法の内容について詳しく見ていきましょう。宅建業法は3つに大きく分けられています。

1・誰でも直ぐに宅建の免許を取得できないように宅建を制度化した、宅建の免許制度についてです。
2・宅建業者が一般の消費者に対して不利な内容で契約できないように定めた、業務上の規則についてです。
3・もし宅建業者が規則を違反した場合の罰則を定めた、監督や罰則についてです。

宅地や建物の取引をする宅建の業務を行うには宅建の免許が必要となります。
宅地の意味は次の3つになります。現在建物が建っている土地のこと、将来的にその場所に建物が建つ予定の土地のこと、都市計画法で用途が決められている用途地域内の土地これらを宅地とことを言います。
公園、道路、河川、水路などはそこがたとえ用途地域内にあっても宅地ではありません。

あくまでも宅建でいう建物とは、主に住居のことを指します。しかしマンションやアパートなどの一室や事務所、倉庫なども建物となります。

次に取引とは、売買や交換を自らが行うこと、他人の契約を代理で行う売買や交換、貸借のことになります。そして他人を介して契約を行う売買や交換、貸借のことを言います。
つまり本人がマンションを建てて分譲販売するには宅建の免許が必要となりますが、マンションを賃貸するには免許は不要という仕組みになります。
また本人がマンションを建てて他人に売却を依頼した場合、依頼された人には免許が必要となります。

そして「業」とは宅建業法で定めている不特定多数の人間に対して、宅地や建物を売買することになります。もし特定の人に対してだけ取引してもそれは「業」となりません。
また「業」とは反復継続して行うことですので、一括して売却をするなど継続されないことは「業」とはなりません。

都道府県知事や国土交通大臣にて、宅建免許の申請を行っています。そしてこの免許を与えてくれる人のことを免許権者と言い、申請先は事務所の所在地によって決定します。
もし事務所の住所が同じ県内にある場合はその所在の知事になり、複数県にまたがっている場合は国土交通大臣となります。

次に宅建免許を取得することができない人は次のように定められています。

1. 成年被後見人や被保佐人、破産して復権を受けていない人。
2. 違法な行為をして禁錮や懲役や死刑の刑に処せられて、刑の執行後5年経過していない人。但し執行猶予期間がある場合期間を満了していればその翌日から大丈夫です。
3. 違法な行為をして罰金刑に処せられて刑の執行後5年経過していない人。
4. 宅建の免許を申請する過去5年の間に宅建業法に関して違法行為をした人。
5. 宅建業で明らかに不正を行う、不誠実な行為をするという人。
6. 免許を取得して違反をして免許取消になって5年経過していない人。また免許取消になるのを防ぐためにわざと解散したり廃業したりした人で届出日より5年経過していない人。もしこれが法人のケースでは、「役員」に対して処罰されます。ここで言う「役員」とは会社に対して実質権力を持った力のある人たち全てを指しています。そして個人の業者であってもその代表者が不正を犯してはいけません。
7. 宅建を営業するにあたり未成年者で成年と同等の行為能力を持っていない人。
8. 事務所に定められた数の取引主任者を配置していない人。これらをクリアできないと宅建業者は免許は交付されません。もし交付できない場合は、認められない理由を記した書面が郵送されてきます。

先に述べたように宅建業の免許の有効期間が5年間です。では5年間後にそのまま業務を行う場合の方法を説明します。

先ずは免許の更新を行う必要があります。宅建業の免許更新は、免許の有効期間が満了する90日前から30日前までに手続きする必要があります。
この期間内に更新の申請をしておけば、もし更新の決定が下されるまでに期間が過ぎてしまっても免許の効力は持続が可能です。
その後免許の更新の許可がおりれば、新免許の有効期限は前免許の期間満了日翌日から5年間となります。

免許権者である都道府県知事、国土交通大臣は、免許を宅建業者に渡した際は義務として「宅地建物取引業者名簿」に登載しなくてはいけません。
ここには名称、免許番号、交付の年月日、使用人の名前、処分内容、事務所の住所、事務所に設置した取引主任者の名前、宅建業以外と兼業の場合はその事業名などが登載される内容になります。
またこれらの登載内容が変更する際には変更の申し出をし、変更があった時から30日以内にすることが決められています。
万が一変更の申し出を怠ったり虚偽の申し出をしたりした時は、50万円以下の罰金が科せられます。

事務所自体を廃止したりもしくは新設、移転した場合は「免許換え」をしなくてはいけません。この免許換えする必要があったのにしなかった場合は、免許が取り消されてしまいます。
またこれまで個人営業で宅建業を営んでいた人が法人営業になる際は、免許を改めて受けなければなりません。

個人の宅建業者が亡くなったり、免許が取り消されたり、法人の業者が破産した際は廃業の申し出をします。その際は本人が亡くなった場合は申請する人は相続人になります。
合併したために会社がなくなってしまった時は、元の会社の代表社員が行いますし、もし会社が破産してしまった時は、破産管財人が行います。
会社が解散してしまった時は、精算人が行いますし、会社が廃業してしまった時は、会社の役員あるいは廃業した個人が行います。