営業保証金を供託する義務が宅建業者にはあります。国土交通大臣や都道府県知事に供託が完了した旨を届け出をしてからでないと事務所で営業を開始することが出来ません。

営業保証金とは、宅建業者があらかじめ供託所へ供託しておくお金のことを言い、主たる事務所には1,000万円、従たる事務所には500万円となっています。
供託とは、有価証券やお金などを供託所預けることを言い、もし何かあった際は供託所が供託した債務者に代わって、権利者に対して供託されていた金銭を使って債務を無くさせることになります。

宅建業者が供託をし、供託場所は事務所の近くにある供託所になります。もし本店と支店が複数の県にまたがっている際は、本店の近くにある供託所にまとめて支払うことになります。
その後事務所が新しく増えた際にも、本店近くにある供託所に1事務所につき500万円を支払ってその旨を免許権者に届け出します。

営業保証金とは有価証券やお金と先程述べましたが、この2つに関しては金額通りに評価されます。ただし気をつけなければいけないのは、地方債証券は90%、国土交通省令が認める有価証券については80%しか額面金額に対して評価されないということです。
また小切手、株券、手形などでの供託はできません。そして期間内にきちんと供託の届け出をしないと免許が取り消しになる可能性もありますので、こちらも気をつけなくてはいけません。

供託への届け出は、免許日から3ヶ月以内にしないと免許権者から催告を受けます。もしそうなった場合の最終リミットは、催告を受けてから1ヶ月です。

「弁済業務保証金」とは宅建業者が営業保証金以外に供託をしておかなければいけない保証金になります。これに関しても損害が一般消費者におよばないように供託する保証金です。
この弁済業務保証金と営業保証金との違いは、保証協会に加入している宅建業者にしか適用されないということです。営業保証金を支払うかもしくは保証協会へ入会するかを宅建業者は自由に選択することができます。
この保証協会には宅建業者の社員、国土交通大臣が指定した法人のみが加入できる団体になります。

弁済業務保証金制度においては、宅建業者が保証協会に対して弁済業務保証金の分担金を支払い、そして保証協会が供託所へ供託を行うということになります。

弁済業務保証金は主の事務所で60万円、従の事務所で30万円の納付額となっていて、分担金の場合は金銭で納付します。
こちらは営業保証金に比べるとかなり割安になるので、保証協会に入会する一番のメリットと言えます。また納付期限については、保証協会に入会する日までに行うことが決められています。
そして保証協会が供託所へ供託する期限は、分担金が納付されてから1週間以内に行わなくてはいけません。

もしその後に事務所を新設した際は、事務所ができてから2週間以内に30万円を保証協会へ支払わなければなりません。万が一宅建業者が期限を守らない場合は業務停止処分となり、保証協会からも追い出されてしまいます。
逆に宅建業者が事務所を一部廃止した場合や保証協会の社員ではなくなった場合は、弁済業務保証金を取り戻すことができます。

「重要事項の説明」が宅建業者の仕事にありますが、これは購入や借入を検討している消費者に対して、物件や宅地に関する情報提供をする必要があるからです。
そしてこれらの説明を行う場合に交付するのが「35条書面」となり、これは宅建業者が作成する書面になります。
取引主任者がこの重要事項の説明を行います。万が一重要事項の説明を怠ってしまうとその宅建業者は業務停止処分になります。

契約が成立する前に重要事項の説明は行わなければなりません。この説明を受けて全てを納得した上で契約することによって、消費者を保護しているのです。
説明場所についての指定は無く、売買契約の場合は買主に説明しますし、貸借契約の場合は借主に説明しますし、交換契約の場合は、両者に説明します。
重要事項の説明をする場合は、取引主任者は先ず取引主任者証を提示します。そして記名と押印した書面を説明相手に渡します。
もし取引主任者証を提示しなかった時は、取引主任者は10万円以下の罰金になることがあります。

重要事項の説明の中には様々なことが記載されていて、例えば損害賠償に関すること、契約解除に関すること、賃借の契約期間や契約更新にかんすること、手付金の金額や目的に関すること、敷金や契約終了の際の精算に関すること、電気水道ガスなどの整備状況にかんすること、私道の負担に関すること、手付金の保全に関すること、敷地の種類や権利に関することなど本当に多くのことが記載されている大事なもになります。
ですから説明を受けた後に、消費者は必ず自分の目で読み直す必要があります。

先程の契約前に交付する書面は「35条書面」でしたが、ここでは「37条書面」について説明します。
こちらは契約が締結した後に交付される書面で、これは宅建業者が契約を締結後にその後のトラブルを防止するために交付するものであって、契約締結後に早急に行わなければなりません。
37条書面も同じく宅建業者が作成します。35条書面同様に37条書面にも取引主任者の記名と押印が必要となります。

ただし交付に関しては取引主任者でない人でもできます。なぜなら交付の際は特に取引主任者が説明する必要がないからです。交付する場所に関しては特に指定はありません。
37条書面は契約する両当事者に交付します。もしもこの37条書面の交付を怠った場合は、その宅建業者に50万円以下の罰金が課せられたり、業務停止処分になる場合もあります。

37条書面の文中には「必要的記載事項」と「任意的記載事項」があります。
必ず記載するものは必要的記載事項で、取り決めがあって必要と判断した時だけ記載するのは任意的記載事項になります。

必要的記載事項には、物件を特定する表示、当事者の名前や住所、引渡し時期、移転登記の申請時期、代金の支払時期や支払方法などが記載されます。
任意的記載事項には、契約解除に関すること、代金以外の金銭授受の時期や目的、天災などによる損害負担、損害賠償や違約金に関すること、公租や公課負担に関して、瑕疵担保責任について、保証保険について、斡旋が不成立の際の措置についてなどが記載されています。